- हरेराम साह
घर जग्गाको व्यवसायमा विस्तारै मन्दी आउँदै गएको छ । जति पहिले नै जारी भएका ऋण छन् त्यसबाट नै कारोबार भइरहेको छ। अहिले त ५/६ महिनादेनिख ऋण जारी भएको छैन।
घर जग्गमा मात्रै नभएर सबै व्यवसायमा ऋण जारी हुन सकेको छैन। नयाँ व्यवसायमा बैंकहरूले ऋण दिएका छैनन् । राज्यको ठूलो खर्च भइसकेको छ।
ऋणको मुभमेन्ट चाहिँ चलिरहेको छ। नयाँ ऋणका लागि भनेर घरजग्गाको क्षेत्रलाई अनुउत्पादक क्षेत्र भनिरहेका छन् । के सोचेर भनिरहेका छन् उनीहरूलाई नै थाह होला। घरजग्गा (रियल स्टेट) अनुउत्पादक क्षेत्र होइन। हामीले बारम्बार यही भनिरहेका छौँ।
यो उत्पादनमूलक क्षेत्रका उत्पादनहरू प्रयोग गर्ने प्रमुख क्षेत्र हो। यो क्षेत्रमा नै उत्पादनमूलक क्षेत्रको उत्पादन प्रयोग गर्छ अनि मात्रै उत्पादनमूलक क्षेत्रको उत्पादन बिक्री हुने छ। यो क्षेत्र चलायमान नहुने हो भने उत्पादनमूलक क्षेत्रमा पनि चल्दैन।
उदाहरणका लागि एउटा घर बनाउन लाग्न सामान त उत्पादनमूलक उद्योगबाटै उत्पादन हुने हो। जब यो क्षेत्रमा नै मन्दी आएर घरजग्गाको व्यापार नहुने हो भने उत्पादनमूलक उद्योगले उत्पादन गर्ने सिमेन्ट तथा डण्डीलगायतका सामान कहाँ बिक्री हुन्छ? कसरी उत्पादनमूलक उद्योग चल्न सक्छ? यसले त मजदूरको भान्छामा समेत आगो नबल्ने दिन आउन सक्छ।
यो कुरा नै कर्मचारी तथा राजनीति गर्ने नेताहरूलाई बुझाउन सकिएन। यो दुःखद विषय हो। यसलाई अनुुउत्पादक क्षेत्र होइन उत्पादनमूलक क्षेत्रको उत्पादनलाई प्रमुख रुपमा प्रयोग गर्ने क्षेत्र हो भनेर भन्नुपर्नेमा नचाहिएको तर्क गरिँदै आइएको छ। यसलाई अनुउत्पादक क्षेत्र भन्ने हो भने उत्पादनमूलक क्षेत्रकै उत्पादनमा असर गर्छ।
कसैले घर नै नबानाइदिने हो भने त उत्पादनमूलक उद्योगमा समान कहाँ खपत हुन्छ? घरजग्गामा लगानी गरेको ऋणको रिक्स फ्याक्टर १५० प्रतिशत राख्नु भएको छ। यो भन्नु भनेको त ऋण नै जारी हुन नसक्ने अवस्था हो। सम्पत्तिको मूल्यांकन गर्दा २० प्रतिशत मात्रै ऋण जारी हुन्छ।
यसको अर्थ तपाईंको सम्पत्ति १ सय रुपैयाँको छ भने २० रुपैयाँ पनि ऋण पाउन सक्नु हुँदैन। २० रुपैयाँभन्दा बढी नपाएपछि त तपाईं ८० रुपैयाँ इक्युटी हाल्नु पर्छ। ८० रुपैयाँ हालेर व्यवसाय गर्न सक्ने विषय त सम्भव नै हुँदैन। अहिले जारी हुने नयाँ ऋणहरूलाई यसले ठूलो असर गरेका छ। तर सौभाग्यबस अहिले जुन पोर्टफोलियोमा ऋणहरू जारी भइरहेका छ। कुल ऋणको १२ प्रतिशत रियल स्टेटले ओगेटेको थियो। तर अहिले घटेर १० मा आएको होला। तर अहिले ऋण लिनेले पनि ऋण तिर्न सक्ने अवस्था त छैन। किनकि उनीहरूले जग्गालाई जटिल परिस्थितीमा पुर्याएका छन्।
भूमि सुधार मन्त्रालयले अहिले जग्गाको व्यापारलाई समस्या बनाएको छ। भूमि सुधार मन्त्रालयले जग्गा खरिद बिक्री नै नहुने गरी नयाँ व्यवस्था परिपत्र गरेको छ। ऋणको विषयमा अदालतले फुकुवा गरिदिएको छ। व्यक्तिको भन्दा पनि बाहिर जाने विद्यार्थीका लागि असहज भएको भन्दै फुकुवा गरिदिएको छ। बाँकी कित्ताकाट त रोकिएकै छ।
छुट्याउन खोजेको कृषि र गैरकृषि जग्गा हो। कृषि र गैरकृषि जग्गा छुट्याउन सरकारलाई कम्तिमा पनि ५ वर्ष लाग्छ । अब पाँच वर्षसम्म जग्गा कित्ताकाँट नै नगर्ने भनेको त कारोबार नै बन्द गर्ने भनेको हो। बन्द भएपछि मालपोत नापीका कर्मचारी कामविहीन भइसकेका छन्। काम नभएका कर्मचारीलाई पनि बिदा दिएर घर पठाए हुन्छ। बरु तलब नै नदिने गरी बिदा दिँदा त सरकारलाई पनि फाइदा हुन्छ।
यो त कसैले पनि मान्दैनन्। मान्ने विषय पनि होइन। जग्गालाई कृषिमा लेखेपछि तपाईं अहिलेको अवस्थाबाट ८० प्रतिशत कम भ्यालुएसनमा आउनुहुन्छ। यो विषय धेरै अगाडि नै गर्नुपर्ने थियो। अहिले गर्ने हो भने पनि सेक्टर छुट्याएर गर्नुपर्ने थियो।
यी सबै कुरा गर्दै जाँदा आगामी आर्थिक वर्ष २०७९/०८० का लागि नेपाल राष्ट्र बैंकले ल्याउन मौद्रिक नीतिमा सबैभन्दा तपाईंहरूले घरजग्गाको ऋणमा लगाएको पोर्टफोलियो (ऋण रिक्स फ्याक्टर) हटानु पर्छ। अहिले १५० प्रतिशतको रिक्स फ्याक्टर गर्नु भएको छ यसलाई हटाउनु पर्छ। यो पनि एउटा उद्योग हो। यसलाई पनि उद्योगकैसरह राख्नु पर्छ। ७०-३० को रेसियोमा यसलाई पनि सम्बोधन गर्नु पर्छ।
तपाईंहरूकै नीतिका कारण सेयर बजारमा पनि समस्या आइरहेको छ। सेयर बजारलाई पनि बन्द गरेको जस्तै भएको छ। अब रियल स्टेटलाई पनि बन्द गरेर के चाहिँ खुलाउने हो? जुन कुराले एउटा संकटकालीन अवस्थामा देशलाई जोगाएको थियो र अबको संकटमा पनि जोगाउने छ।
देश संकटमा रहेको बेला सेयर, रियल स्टेट र रेमिट्यान्सले नै जोगाएको थियो। अहिले आएर यी क्षेत्रमा प्रहार हुन्छ भने कसरी संकटको समााधान हुन्छ। २०७२ तिर यही क्षेत्रले देशलाई संकटमा जानबाट रोकेको थियो। कर्मचारी र नेताहरूको लोभलालच र अरुले व्यापार व्यवसाय गरी आफूले भन्दा धेरै कमाए भनेर यो क्षेत्रमा प्रहार गरेका छन्।
यसबाट देशलाई नै घाटा हुन्छ। उनीहरूले आफूभन्दा तलको तथा कमजोर मान्छेले व्यापार गरेर कमाएको हेर्न नसकेर अहिले यस्तो काम भइरहेको छ।
मौद्रिक नीतिमा पहिलो कुरा त ७०-३० को रेसियोमा उद्योगसरह नै हुनुपर्छ। हाउजिङ डेभ्लपर्सलाई ६५-४५ वा ६०-४० मा कर्जा दिनु पर्छ। मौद्रिक नीतिमा समावेश हुनपर्ने पहिलो विषय यही हो।
ऋण टु रेसियोलाई पनि घटाउनु पर्छ। हाजिङ पनि एउटा उद्योग हो। उद्योगलाई जे दिएको छ यसलाई पनि त्यही हुनुपर्छ। यसलाई चाहिँ किन मार्न खोजिएको हो। हाजिङको ऋण रेसियो (रिक्स फ्याक्टर किन १५० राखियो। रियल स्टेटमा बरु अलिकति घटाउनु होस्। अर्को सुन्दर सहर बनाउनेले चाहिँ किन पुनर्कर्जा नपाउने?
मौद्रिक नीतिमा नछुटाइ विवेकपूणर् तवरले गभर्नरले यी विषयलाई सम्बोधन गर्नुपर्छ। जुन कुरा सुनेको आधारमा रियल स्टेटलाई अनुुउत्पादक क्षेत्र भनिइको छ। यसलाई उत्पादनमूलक उद्योगको उत्पादन प्रयोग गर्ने उद्योग हो भनेर सोच्नुपर्छ। यो क्षेत्रलाई बचाउन सकेको अवस्थामा नै अर्थतन्त्र चलायमान हुन्छ।
एउटा भूमि सुधार मन्त्रालयको एउटा सुचनाले देशको दोस्रो ठूलो राजस्व क्षेत्रमा असर गरेको छ। राजस्व गुमेको छ। यसको जानकारी कसैलाई भइसकेको छ जस्तो लाग्दैन। जानकारी भएको भए यसलाई के गरेको भनेर प्रश्न गर्थे होला। राजस्व गुम्दा देशको विकास निर्माण क्षेत्रमा नै असर गर्ने छ। तर हामीलाई मतल्ब छैनन्।
हामी अनुुुदान लिन्छौँ। ऋण लिन्छौँ। हामीलाई विभिन्न संघ संस्थाले सहयोग गर्छन्। मागेर काम चलाउँछौँ र जनतालाई ऋणको भारी बोकाइदिन्छौँ भन्ने हो भने त देश चल्छ नै। तर देशभित्रै उत्पति हुने राजस्व रोक्ने काम गर्नु देशका लागि फाइदा भने होइन।
(जनकपुरधाम उपमहानगरपालिका -२१ का सबै भन्दा उत्कृष्ट स्थान हासिल गरेका रेखा प्रोपर्टी डिलर्स प्रा.लि का अध्यक्ष हरेराम साहले जनतालाई बुझेर रियल स्टेटमा काम गर्ने गरेका छन् । साहसंग गरेको मधेशटपले गरिएको कुराकानीमा आधारित)
